Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde KDV Yükümlülüğü

Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri; arsa sahibinin müteahhide devrettiği arsa payı karşılığında, müteahhidin yaptığı inşaatın bir kısmını konut veya işyeri olarak arsa sahibine teslimini düzenleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmede arsa sahibinin arsayı devretme, müteahhidin inşaattan konut veya işyeri teslim etme yükümlülüğü bulunmaktadır.
Gerek gerçek usulde mükellefiyeti gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya müteahhide devreden arsa sahibi, gerek iktisadi bir işletmeye dahil arsanın sahibi, gerekse arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdüren arsa sahibi vergi yükümlülüğünü müteahhide yüklemeyi tercih etmektedirler. Ancak Vergi Usul Kanununun 8’nci maddesi 3’ncü fıkrasında “Vergi Kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairesini bağlamaz.” hükmü bulunduğundan, vergisel yükümlülüklerin devlet nezdindeki muhatabının özel sözleşmelerle değiştirilmesi söz konusu olamayacağı gibi vergi kanunlarının vergi mükellefi veya vergi sorumlusu kıldığı kişi veya kurumların bu ödevlerini yerine getirmemesinin gerekçesi tarafların aralarında düzenledikleri özel sözleşmeler olamaz.

Özel sözleşmeler, vergi yükümlülüğü açısından yükümlüyü değiştiremez ama yükümlünün vergisel yükümlülüğünü yerine getirmesinin akabinde özel sözleşmeye göre diğer tarafa rücu olanağı sağlamaktadır.
Arsa Sahibinin Müteahhide Arsa Devrinde KDV; arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde arsa sahibi KDV yükümlüsüdür. Gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide devreden arsa sahibi KDV yükümlüsü değildir. (05.06.2018 T. 30442 sayılı R.G.-18 Seri Nolu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ)

Müteahhidin Arsa Saibine Konut veya İşyeri Tesliminde KDV; 3065 sayılı KDV Kanunu 27’nci maddesinin 6’ncı fıkrasında, müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilecek konut veya işyerinin KDV’ne esas alınacak bedelinin tespitinde, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 2’nci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle bulunan emsal tutar üzerinden KDV uygulanacaktır. Emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğundan, genel idare giderleri ve genel giderlerden konut veya işyerine düşen hissenin arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedele dahil edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, arsa sahibine teslim edilecek konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.

Örnek : Bay (A), iktisadi işletmesine dahil olmayan arsası için müteahhit (B) A.Ş. ile 20.5.2018 tarihinde arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Bay (A), inşa edilecek 20 konuttan 8’ini ve 5 işyerinden 2’sini alacaktır.
Bay (A)’nın müteahhit (B) A.Ş.ye arsa tesliminde vergi uygulanmayacaktır.”
(B) A.Ş., 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 2’nci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için perakende satış olması nedeniyle maliyet bedeline %10 ilave etmek suretiyle sırasıyla 880.000,-TL ve 330.000,-TL olmak üzere toplam 1.210.000,-TL bedel hesaplamıştır. Bu durumda, inşa edilen konutların %1 KDV oranına tabi olduğu varsayıldığında, (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ilişkin (880.000x%1) 8.800,-TL KDV, işyerlerine ilişkin (330.000x%18) 59.400,-TL KDV olmak üzere toplam 68.200,-TL KDV hesaplanacak, müteahhit tarafından beyan edilecek ve müteahhit tarafından ödenecektir. (KDV hesaplamasının nasıl yapılacağı KDV Uygulama Genel Tebliğinde açıklanmıştır.)

KDV Kanununun 58’nci maddesi; mükellefin vergiye tabi işlemleri üzerinden gerek hesaplanan KDV gerekse mükellefçe indirilebilecek KDV’nin Gelir ve Kurumlar Vergisi matrahlarının tespitinde gider olarak kabul edilemez. Ancak müteahhit tarafından arsa sahibine ilave bir miktar para verilmesi durumunda bu tutar müteahhit açısında gider olarak kaydedilebilecektir. Eğer müteahhit tarafından arsa sahibine 68.200,-TL tutar para verilmiş ve vergisel yükümlülüğün taraflara ait olduğunu kararlaştırılmış olsaydı, müteahhidin arsa sahibine verdiği 68.200,-TL müteahhit tarafından gider veya maliyet olarak kaydedilebilecek, konut ve işyeri teslimi dolayısıyla hesaplanan 68.200,-TL KDV müteahhide ödenecek, müteahhit cephesinde aynı tutar nakit giriş ve çıkışı olduğu için bir değişiklik veya fazladan maliyet oluşmayacaktır.

Av. Yasemin BAL

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *