KONUT VE İŞYERİ KİRALARINDA TAHLİYE

Taraflardan her biri kanunda veya sözleşmede belirtilen şartlara uyduğu takdirde sözleşmeyi feshedebilir.

Belirli süreli anlaşmalarda; TBK m. 347’e  göre, maddesine göre kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde; kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Dava yoluyla tahliye;

TBK m. 354 hükmünde belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın dava yoluyla tahliyesine yönelik dava sebepleri kanunda belirtilen sebeplerle sınırlandırılmıştır. Bu hükümle kiracının kiralanandan kolayca çıkarılmasının önlenmesi ve kiracının korunması amaçlanmış olup, bu hükümlerde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Özellikle İstanbul gibi kalabalık şehirlerde kira fiyatlarının artmasıyla birlikte bazı mülk sahipleri kira bedelini yükseltmek maksadıyla kiracısını tahliye edip aynı mülkü daha yüksek bedelle başka kişilere kiralamak istemektedir.

Kiraya veren gereksinim, yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlama hakkına sahip olmasına rağmen bu hakkın kötüye kullanılmaması için 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 15. madde hükmünde düzenlenen Yeniden Kiralama Yasağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde kapsamlı değişikliklerle birlikte yer almıştır.

  • Yeniden kiralama yasağı; kiralanan taşınmazın, kiralayanın gereksinimi sebebiyle tahliyesi (TBK m. 350/I), yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliyesi (TBK m. 351) ile yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılmasının sağlaması durumları sonucunda (TBK m. 350/II) üç farklı tahliye sebebiyle ortaya çıkabilir.
  • TBK 350/I: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
  • TBK 350/II: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesini kanunda belirtilen sürelere uyarak dava ile sona erdirebilir.
  • TBK 351: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Tahliye sağlandıktan sonra kiralananın kullanılmadan boş tutulması ya da karşılıksız kullandırılması yeniden kiralama yasağına aykırılık oluşturmaz.

Yeniden kiralama yasağına aykırı davranan kiralayan, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartını aramaktadır. Kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir. Bu aşamalar gerçekleşmediği taktirde kiracı tazminata hak kazanamaz.

TBK 355/II ye göre gereksinim sebebiyle tahliye sebebi ortadan kalktığı durumlarda taşınmaz yeniden kiralanacak ise öncelik eski kiracıdadır fakat bu hakkın kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Öncelik hakkının kullanılması için yapılacak yazılı bildirim, basit yazılı şekle tabidir. Yapılacak yazılı bildirimin ardından eski kiracının bir aylık hak düşürücü süreyi sessiz geçirmesi, öncelik hakkından vazgeçtiğini ifade eder.

Stj. Av. Didem YAZICI

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

× CONTACT US ON WHATSAPP